Đang gửi...

NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA DỰ THẢO LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Cập nhật: 12/05/2023

Sau thời gian dài Luật kinh doanh Bất động sản năm 2014 có hiệu lực thì bên cạnh những thành tựu đạt được, pháp luật về kinh doanh bất động sản đã xuất hiện không ít những hạn chế cần được điều chỉnh và bổ sung cho phù hợp với nền kinh tế hiện nay. Trên cơ sở tiếp thu các ý kiến đóng góp từ người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ban ngành, thì dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã “cởi trói” được khá nhiều nút thắt của Luật hiện hành.

1. Những điểm mới của dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản

Để khắc phục các tồn tại, hạn chế của Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 hiện hành thì dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) bổ sung các điểm mới như sau:

Thứ nhất, về yêu cầu đối với dự án bất động sản để kinh doanh và yêu cầu đối với chủ đầu tư dự án bất động sản để kinh doanh phải bảo đảm việc đầu tư kinh doanh bất động sản phải tuân thủ đúng quy hoạch đô thị, theo kế hoạch thực hiện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Thứ hai, dự thảo luật làm rõ phạm vi điều chỉnh bảo đảm phù hợp với tình hình thực tế và có tính khả thi cao trong triển khai thực hiện, trong đó quy định cụ thể những tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải đăng ký kinh doanh và những trường hợp tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có mua bán, cho thuê, thuê mua bất động sản nhưng không phải là kinh doanh bất động sản.

Thứ ba, mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nhằm thu hút nguồn lực đầu tư nước ngoài, phù hợp với tiến trình hội nhập quốc tế, góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh có tính cạnh tranh cao. 

Thứ tư, mở rộng việc cho phép các chủ đầu tư kinh doanh bất động sản được cho thuê, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai, thay vì chỉ được cho thuê, cho thuê mua bất động sản đã có sẵn như quy định hiện hành. 

Thứ năm, bỏ quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản khi bán, cho thuê, cho thuê mua bất động sản phải thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm khắc phục các tồn tại, bất cập của tổ chức trung gian này đối với thị trường bất động sản, đồng thời bảo đảm được quyền tự chủ trong kinh doanh cho các doanh nghiệp.

Thứ sáu, quy định chặt chẽ về điều kiện của cá nhân được cấp Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản nhằm nâng cao chất lượng, tính chuyên nghiệp, đạo đức nghề nghiệp của các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản, bảo đảm quyền lợi của các chủ thể tham gia thị trường bất động sản. 

Thứ bảy, quy định cụ thể, rõ ràng hơn về các loại nhà, công trình xây dựng được đưa vào kinh doanh; quy định rõ điều kiện, hồ sơ của bất động sản đưa vào kinh doanh; bổ sung nội dung về chuyển nhượng, cho thuê một phần diện tích đất trong dự án bất động sản; sửa đổi các quy định không còn phù hợp với thực tế hiện nay hoặc để bảo đảm thống nhất với các đạo luật khác có liên quan như: Bỏ một số điều quy định về đầu tư tạo lập bất động sản do đã được quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật về đầu tư xây dựng, về quản lý phát triển đô thị, pháp luật về nhà ở; sửa đổi các quy định về dịch vụ định giá bất động sản, dịch vụ đấu giá bất động sản, dịch vụ quảng cáo bất động sản cho phù hợp, thống nhất với pháp luật về giá, pháp luật về bán đấu giá tài sản...

2. Những điểm hạn chế của dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản

Trong quá trình góp ý dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản sửa đổi, bên cạnh đa số các ý kiến nhất trí với các nội dung của dự thảo, thì vẫn còn những điểm gây tranh cãi, chưa thống nhất như sau:

Thứ nhất, quy định trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng dự án hoặc một phần dự án mà chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính bao gồm tiền thuê đất, tiền sử dụng đất; thuế, phí, lệ phí liên quan tới đất đai (nếu có) với dự án, phần dự án chuyển nhượng thì bên nhận chuyển nhượng phải chịu trách nhiệm hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước.

Tuy nhiên, nếu dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chắc chắn chủ đầu tư chuyển nhượng đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Không chỉ vậy, thông thường, bên nhận chuyển nhượng là những tổ chức kinh tế có năng lực tài chính nên có thể bổ sung thêm quy định bên nhận chuyển nhượng có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ này và không có nguy cơ làm thất thu và thất thoát nguồn thu ngân sách Nhà nước. 

Do đó, đề nghị sửa đổi và bổ sung khoản 2 Điều 41, nếu phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với toàn bộ hoặc phần dự án chuyển nhượng. Trong trường hợp chủ đầu tư chuyển nhượng chưa thực hiện hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước, chủ đầu tư nhận chuyển nhượng sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ thay cho bên chuyển nhượng.

Thứ hai, Điều 45 của Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định về hợp đồng mua bán và thuê mua căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, căn hộ du lịch chỉ điều chỉnh 2 đối tượng là căn hộ du lịch (condotel), và căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel) theo cách “liệt kê” đã không khái quát hóa phạm vi điều chỉnh của luật nên chưa gồm loại hình căn hộ dịch vụ (serviced apartment) tồn tại từ lâu hoặc cửa hàng kết hợp lưu trú (shophouse) trong tòa nhà condotel, chung cư hỗn hợp nên chưa đảm bảo phạm vi điều chỉnh của luật. Do đó, đề nghị bổ sung thêm “công trình xây dựng không phải là nhà ở có công năng phục vụ mục đích lưu trú” vào điểm b khoản 1 điều 45 để đảm bảo phạm vi điều chỉnh của luật.

Thứ ba, quy định về thời điểm xác lập quyền sở hữu tài sản với nhà ở và công trình xây dựng đã mua, thuê mua của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) và Dự thảo Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chưa đảm bảo thống nhất, đồng bộ với Dự thảo Luật đất đai (sửa đổi).

Trên đây là toàn bộ những điểm mới cũng như một số bất cập của dự thảo Luật kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) mà Công ty Luật TNHH HD Luật & Fdico xin gửi tới quý khách.

Nếu có thắc mắc hoặc cần tư vấn các vấn đề liên quan đến các loại giấy phép của doanh nghiệp, hãy liên hệ với chúng tôi theo số điện thoại 0988073181/0967678613 hoặc email lawyers@hdluat.com - doanhnghiep@hdluat.com. HD Luật luôn sẵn sàng giải đáp mọi thắc mắc và đưa đến cho Quý khách những thông tin hữu ích nhất. Rất mong được hợp tác với Quý khách hàng!